房产税时代到来后的思考，深圳房价何去何从？
好久没写关于房子的事了，今年房地产调控力度空前，近期房产税又被热议，从高层态度来看，应该八九不离十了，也算是利空出尽。虽然试点城市和实施细节尚未明确，但相信深圳这房地产涨价龙头城市肯定逃不出试点城市。去年刚置换了房产，不由地思考房产税对我的各种影响。
房产税背景
房产税推行的传言已有十多年，上海、重庆2011年开始试点。一直以来，要么是“狼来了”、要么是“做样子”。以上海为例，由于税基过窄，对地方财政的贡献九牛一毛，大约每年200亿左右，约占城市整体税收的3.4%。重庆大约每年70亿左右，约占城市整体税收的5%。同样因为税基问题，贫富调节作用十分有限。
房产税一直雷声大雨点小，我认为主因有二：
- 增量时代，卖地所得是地方财政的重要财源，没事不会自断财路；
- 房地产不仅是百业之母还是信用之锚，稳字当头；
正因为这个正反馈循环，土地和金融紧密相连，相互促进。在中国，老百姓的投资渠道有限，想要分享发展红利，唯有房产。正是越来越多的人领悟了这点，才把越来越多的将房产作为资产配置的主力。
看到很多解读房产税的文章，只从税质本身来分析，非常容易管中窥豹，只见一斑。上到经济层面来看，房地产已经完成了他的历史意义，信用之锚是时候换个锚定物了。换锚就不展开了，毕竟这事还长远的很。
只是没想到这个转折点会落在今年。我想疫情是压倒骆驼的最后一根稻草，透支了房地产未来多年、且原本就不多的红利，有房和无房之间的资产鸿沟进一步扩大，年轻人更加绝望，只能通过躺平来抗议。人口出生率的下降，也预示着存量时代正加速到来。
为何是今年？网上很多讨论，是为了降低房价？为了地方财政？毕竟今年实在是太难了，难道不怕压崩了？我们能看到，高层看的更清楚，毕竟老百姓能接触到的数据只是冰山一角。那换个问题，什么时候推行房产税合适？没有答案，因为什么时候都是阻力重重，增量税都没人愿意付，更别说这种存量税了。5年试点，根据结果再看是否推行全国，所以短期内是不会影响到多数人。
今年高层对房产税态度与往年明显不同，目的性极强，总结二点：
- 地方财政结构性改革：网上谈论最多的点，土地财政从增量到存量的必然结果。但短期能帮上多少忙，我是存疑的，长远要看执行。房子卖的好的地方，如一线城市，本就不太依赖土地财政，房子卖的不好的城市，房产税提升了购房和持有成本，雪上加霜。而且土地财政和房产税并举并不矛盾。
- 共同富裕再分配：收税本就有贫富调节的作用，收入多多交税，收入少少交税。可为什么是房产税而不是资产税？房产是资产大头（中国人财富的70%），并且相对好操作，其他资产如古董，光评估价值就很难统一。
房产税实施，对我有什么影响？
第一点，房产税会如何征收？
房产税大概率是地方税，不会联网，每个城市可自定政策。其他城市我不关心，关键是深圳会怎么收。深圳财政对土地依赖度不高，最大的问题是供需失衡、房产金融属性凌驾于居住属性。所以房产税的重点调控方向应该是第二点，共同富裕再分配，简单说就是降低房产的金融属性，打击炒房客。
税基，很有可能不会参考上海，而采用普收。但考虑到稳定和影响，尤其是针对单一住房的自住居民，应该会在一定期间内出免征或返还政策，免征额度和家庭人口有关，有助于提升生育率，一石二鸟。
**但免征是按照面积还是价值？**原来免征多采用人均面积计算，主要是因为执行简单。但如今房子的价值与面积的相关性早就不像之前那么明显，同样大小的房子，在深圳湾多少钱，而在老城区又是多少钱？差距可以大到2~3倍。价值定价最大的麻烦是对价值的认定。参考价是双刃剑，相当于官方对房产价值的认定，无论高低都会引发其他问题。
税率，则有可能按照房产价值做阶梯税率，更能起到贫富调节的作用。在深圳房产质量远比数量重要。一套深圳湾一号上亿，抵得过多少套普通住宅。
根据715新政，750w是豪宅的分界线，一家三口最为常见。假设免征额按家庭人均250w，一家三口750w的房子可免征。假设税率0.5%，房产单价按目前指导价顶格计算，下表计算两种免征方式，按照金额免征 vs. 按照面积免征，面积假设人均40平米。
参见上表，如果拥有多套房子，每月的税费无论是按金额免征还是按面积免征，费用都不算低。
根据乐有家研究团队整理的《深圳房产人群分布图》来看，拥有2套+房产的约20w人，只占深圳人口的1%不到。房产税影响最大的两部分人：
1、拥有较多房产的：根据上面的表格，拥有90平10套，假如全部出租，相当于每间房需要多租4500才能覆盖税费，如果无法涨价，意味着租金会缩水1/3到1/2左右，就看负债比了；
2、杠杆率较高的：尤其是新购房者，房贷+房产税，每个月是笔不小的刚需开支，**看政府对首套新购房者是否会提供政策倾斜，先富带动后富 😉 **；
如果资产错配的家庭，交不起高额的税费，很有可能出售高额的房产，再购置相对便宜的区域，调节资产配置与收入之比。
第二点，深圳房价会不会跌？
应该是个人最关心的，这里主要针对二手商品房。我认为短期内（不超过2年）会跌，而且是普跌，也包括核心区域的机会。如果第一点成立，那么拥有多套房子的总资产也不会低，由于长期持有成本将不断增高，现金流紧张的炒房客，只能通过卖出房产回血，相当于把炒房的水拧干。回顾这几个月深圳二手房不到2k的成交量，妥妥的买方市场，价格自然有得谈了。但，核心区域和非核心区一定会出现更大的分化，核心区域抗跌能力会强于非核心区域。
房产税的目的并非降房价，打击炒房，去房地产的杠杆。
房地产作为百业之母和信用之锚的地位不是一朝一夕能够改变的。从各国房产长期价值的经验来看，房产总体价值是与普通居民财富积累总量有关，换句话说，与人均GDP正相关，而且是强相关的。从趋势来看，调整是阶段性的，而经济是整体向上的，在不同时期，上涨速度和斜率不同罢了。
但趋势上涨并不代表普涨。中国20年来GDP增长了10倍，夭折的企业同样不在少数，结构化会越发明显。简而言之就是有涨有跌。买房记住一句话：
人往高处走。
第三点，租房价格会上涨么？
如果你认为会涨，大概率你是有房的，想着把税转嫁给租客。租房是消费思维，买房带有金融思维。租房的定价权不在房东，而是由租客的购买力而定。租过房子的应该都有感受，房租是每月的刚性支出，多几百都要精打细算，多个几千那还不赶紧换地方。房产税是否能传导到租客，主要取决于该区域租客的经济能力，有没有涨薪了…
第四点，地产股机会来了么?
预期永远超前于实际。当有预期差时，就有买入的机会。目前房地产行业一片哀嚎，虽然贷款政策有所松动，但并没有明显的向好趋势。股市风险远高于楼市，非高手尽量少用左侧交易逻辑，偏向右侧交易。即下跌趋势时不入手，上涨趋势形成再入手。等房产税正式出台再看也不迟。别看现在房地产股票已经跌的很惨了，但下跌不言底，谁也不敢说到底了。但城市住房需求是不会消失的，只是不可能像原来那样暴利且炒作了。
