二手房踩点之华润城润府：机会成本使我放弃润四打新

朋友看好华润城的发展，建议我润四打新或直接买润一。经过一番利弊权衡，最终放弃润四打新。虽然有些可惜，但也少了机会成本。

假设润四限10w均价，不错的单位估计要12左右，算下来99平米1188，再加上约莫50w的装修，估计要1238w。先别说至少1w人抢1k套房子的概率，润四交房还要2年，也就意味着这两年全浪费了，无法产生任何效益。再者润四是优缺点特别明显的一期，在沙河西边上，反而不如一到三期宜居，如果纯粹为了投资转手，需要多锁定3年，流动性进一步降低。论99平的房型，还不如一期的三房，对比之下，一期三房显得更加稀缺了，因为二期三期只有88的二房。

如果买润一，88平上下的三房，大概1550上下。想想1500w，还买不来100平以上的房子，思想的速度都跟不上深圳房价的涨势啊。

作为理工科的我最擅长的就是做作业。在乐有家上查了查润府的成交情况：

• 润府一期（16年），成交51套，最近成交是20年4月，单价16.9w，在售22套，均价17.78w。

• 润府二期（18年），成交7套，最近成交是19年10月，单价13.7w，在售12套，均价15w。

• 润府三期（19年），成交0套，在售8套，均价17.7w。

润府热度极高，交易活跃，并且价格持续走高，由于政府限价，反而凸显了稀缺性。

顺便查了查一河之隔的华侨城天鹅堡的成交情况，只能用惨淡来形容。

• 天鹅堡三期（06年），共成交3套，分别14年1套和15年2套，当前挂盘2套，均价13.6w左右。

• 天鹅堡二期（04/05年），共成交32套，最近成交19年6月，单价9.35w。当前挂盘5间，均价12.6w。

• 天鹅堡一期（02年），与二期成交数量差不多，最近成交19年1月，单价7.8w。当前挂盘10套，均价8.8w。

华侨城片区是深圳最早的豪宅之一，相比其他片区的价格，持续横盘，只有近期挂盘价格攀升，估计是被其他区域刺激的普涨，但实际近期无成交。

好房子六要素：楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段，润府每个都不差，这也难怪价格上天了。

• 楼龄：2015年交楼，5年内，次新房，科技园片区最新的区域；
• 地铁：高新园站，步行1km，可忍受范围内，可惜不是双地铁。楼下是华润城公交总站；
• 户型：东南朝向，房间方正；
• 品质：华润商品房，品质没的说，地下车库4层，停车位1:1.25。容积率6偏高。绿化率43%略偏低，3梯6户；
• 价格：18w上下，没有最贵只有更贵；
• 学位：南外科华，18年新学校，深圳市第一家三星级绿色建筑学校和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。还没出成绩，如果排名高，价格只涨不跌；
• 商业：万象天地，1km步行距离，不会被商业喧嚣打扰；
• 地段：南山科技园片区，北环、沙河西交接，四通八达，去深圳湾沙河西15分钟内，去香蜜湖北环20分钟内，去宝中北环转宝安大道20分钟内，去西丽北环转南海15分钟内。要说交通便利，华润城是真心不错。

华润城与传统豪宅定义差别较大，如容积率高、楼层高（最高的53层）、绿化率低、风景与宁静成反比等看起来都违背了豪宅理念，但身处科技园核心地带、自带光环的南外科华学位，再加上网红万象天地，这几点合在一起，组合成一个新词：“豪刚”，具有刚需的属性、豪宅的价格，更重要的是这里是年轻人的最爱！

试算了3年回报率：

• 涨到21.3w/平，涨幅20%，可以覆盖3年利息和前期投入，不亏不赚；
• 涨到24w/平，相当于每年涨10%，3年后净利润250w，平均年化15%左右；
• 涨到25w/平，涨幅40%，3年后净利润342w，平均年化20%左右；

按5年算回报率会更加稳妥：

• 涨到22.3w/平，涨幅25%，可以覆盖5年利息和前期投入，不亏不赚；
• 涨到24w/平，涨幅35%，5年后净利润251w，平均年化5.54%左右；
• 涨到25w/平，涨幅40%，5年后净利润240w，平均年化8.79%左右；

纸上谈兵不是我的作风，抽空实地考察了华润城，从润一到润四走了个遍，回迁房与正规商品房的差异的确非常明显，也难怪大冲城市花园的价格相比润府会低15～20%，并且城市花园被润府环抱在中间，视野和楼距大打折扣。

从外观看，虽然润一是16年交房，新旧程度肯定略逊与润二和三，但二期和三期无小三房，润二/三120平+的三房基本2000w起。润一的容积率已经高达可耻的6.2，二期更甚6.52，三期略好6，但绿化面积润一反而最高43%，润二三只有30%。

被润一环抱了另一个小区英伦名苑，没被华润城拿下，花园景略逊。润一最好的朝向是东南，看小区，也就是会看到英伦，还好英伦楼层较低，中高层不会太影响视野。

润一一共8栋，4、5栋位于中间，1、2、3栋离沙河西较近，6、7、8栋近铜鼓路。其中6栋6梯8户，公摊多，直接pass。1、2、3会比较吵，4、5位置最好，C、D户型是看花园，C会更偏向沙河西一点，可看到高尔夫球场一角，风景略优，但吵一些。D户型主看花园。7、8栋C、D户型东南偏东。

看了4、5栋C、D户型和8栋D户型，均是正规3房东南朝向，由于5期还没启动，视野很不错，尤其是8栋高层的视野，可以望到高尔夫球场以及远处的一丢丢海。不过对于华润城，就别太期待风景，等5期完工，估计只能看万家窗台和灯火了，楼栋距反而是更重要。相比较而言，4栋中高楼层CD户型是最好的选择。

基本上CD户型底价都在1580上下，区别只在满五唯一还是满二，或是欠款多少，最终差价在20万上下。