新房踩点执行篇：错配的定位，华侨城新天鹅堡3
实地考察
得知华侨城新天鹅堡3还有尾盘未出，立即联系了销售预约看房。新天鹅堡3，号称华侨城片区最后一片新房，楼层是真高，共51层。不过今年的几个南山、福田新盘的楼层都不算低，更显寸土寸金。华侨城片区的环境真心不错，虽然不少建筑楼龄都超过10年、20年，但园林和道路都被精心修整过，不愧是老牌豪宅区，一片华侨城，半部深圳史。
新天鹅堡3的定位与华侨城其他项目定位明显不同，针对有一定积蓄的年轻二代们，所有户型均是123平的3房2厅，得房率只有73%。
按照既定预算，销售推荐了B座2904、2905和C座3505的毛坯现房。相比较而言C座位于B座后面，从阳台往外望，刚好被其它楼栋挡住视线。而B座的视野相对更优。房型只有2种，分为传统的横厅和现代的竖厅。
试算了价格，打99折，B2905折后大概1459w，首付438w，月供4.5w，毛坯交房。
优点：
- 深圳南山福田交界处，交通便捷，楼下地铁口：
- 景观良好、开阔，尤其是高楼层的南朝向；
- 项目档次高，自带商业，限价后相对于后海大冲宝中，算是亲民了；
- 社区环境高雅、自然条件优越；
- 豪宅区的刚改房，升值有一定潜力。
缺点：
- 背靠侨香路、商业喧嚣，噪音略大；
- 小区太小，容积率高；
- 小区没有内部会所；
- 学位不好，华侨城小学和中学；
- 靠山多蚊虫、低层单位影响较大；
- 物业口碑配不上豪宅名气；
- 3梯6户，但一共有49层，电梯不太够用；
- 得房率太低了，只有73%。
总结：
整体来看，核心买点是华侨城的地段和楼龄。升值空间是有的，但在深圳中心西移的大背景下，没那么乐观，华侨城片区各方面配套已经十分稳定和成熟，并且没有好学位加持，投资价值有限。估计这也是为何华侨城片区的成交量一直不温不火。pass…
