2020年初深圳买房策略：就是一个字买买买

前两周分析了年初深圳楼市猛涨的异状，这也是为自己选择改善型住房的基础。基于结论，制定买房策略。选择是由能力和需求决定的，所以策略制定之前，先要明确能力边界和买房需求。

能力边界

深圳买房，很少会一次性付清，所以能力边界主要确定首付和月供的承受能力。

举个栗子，如果最大流动资金500w左右，保险的方案是：保留100w流动性，首付最高400w，贷款800w，可选择1200w上下的房，月供4.6w，100w流动性可撑20个月房贷，也意味着20个月内，只要能够解决每年额外56w的现金流即可。

而最激进的方案是500w流动资金作为首付，最高撬动1600w左右的房产，月供5.9w，每年至少需解决71w的额外现金流。

走保险方案还是激进方案，取决于目标标的和你的投资偏好（毕竟深圳的房子，自住价值只占很小的一部分）。

需求分析

在能力范围内，需求越明确，选择越清晰。

个人圈子主要在福田和南山，自主最好的片区，首推南山，尤其是后海片区，已是天价，且同时可兼顾居住环境和升值空间。其次福田，地理位置毋庸置疑，深圳正中间，便利性、教育资源都不用多说，但楼龄基本都在10~15+，且升值空间不如意（百花片区和香蜜湖周边除外）。宝安稳坐老三，誉为南山后花园，宝中的房价媲美南山中心区，近五年涨幅排名第三。

明确需求如下：

• 自住+升值兼顾，南山>宝安>福田；
• 3房2卫+；
• 楼龄越新越好；
• 最好临近地铁，交通便利；
• 学位不强求，不是不想，而是无奈；
• 装修无所谓。

策略制定

基于最近研究2周楼市经验制定的策略，供未来的自己复盘：

1、买房这事分宏观、微观以及时机，对大局影响强弱：宏观>微观>时机，对个体影响大小：时机>微观>宏观。宏观，买房首先是买国运、买国家政策、买城市的未来，买房除了住的功效，说到底就是买这片地的价值，房住不炒无法控制结果只是控制的手段。微观，选城市看人口净流入，选区域看高净值人才流动，选房子，学位房 > 新房 > 地铁 > 其他。小城市如深圳，有轮动效应，大城市轮不轮得到就不知道了。时机这事，只能烧高香，只要时机对了，买啥都一样（当然，卖的时机也要掌握好）。

2、再说说房子的金融属性。房子自带的杠杆是1:3（注意合理安全的杠杆），100万的首付买300万总价的房子，一年涨幅10%就是赚30万减去每年的利息成本10万，还剩下20万和买房用的100万投入回报比是20%，短期投资回报率并不高，但是长期很好（主要还是安全）。但横和跌也一样有杠杆，如果横盘，每年损失10万利息，如果跌个10%，相当于损失了38万。

3、深圳是对人才最友好的城市，落户容易，同时也就引来了全国的“买房客”。深圳居民杠杆比例为144%（No1厦门 172%），是上海的2倍、北京的2.5倍。所以，我认为现在买房就是对赌深圳政府不敢让房价下跌，如果跌个20%，深圳是很难承受的。并且房价涨对利益链上所有角色都是有利的，只要深圳不倒，故事不破。

4、深圳中心西移是大概率，从罗湖福田南山到宝中及大空港和创新高新科技区概念，也就是为什么南山、宝安、光明涨势惊人了，人才在哪，房子价值就在哪。并且在市场表现中，地段决定盘上限，在刚需地段里，买改善型产品是一种鸡头式的伪优越感，是一种错配，每当身家提升、资产裂变的时候，首先要想到的是进入更好的地段板块和更高净值的社区圈层。

5、新盘限价，首选打新，买房是买新不买旧，房龄越高升值越慢（学位房、政策房除外），并且新房限价，附加费用低。所以要密切关注南山、福田、宝安等地的优质新房开盘动向，比如润四、海德园等。

但是，网红新盘如润四会锁定大批有购买力的买家（单价接受12w以上），润四开盘之后，这批购买力将会释放并且分散到其他新盘或二手盘，估计开发商也会注意到这点，所以都在密切观望润四动态。对我们这种小买家非常不利，如果润四抽不中，释放的购买力会涌入其他后开新盘，选择性将被再度挤压，所谓鱼与熊掌不可兼得，作为小买，采用田忌赛马方案或许更实际一些，所以不要迷信新盘，有合适的二手，先下手为强。

6、次新盘二手为辅，二手重点在笋盘、潜力盘，也就是要找真卖家。多加中介，入二手房群，有空多关注动态，淘笋就是比眼光和速度，买定离手。打新的问题是期房，一般至少锁定5年，二手则没这个问题。

执行方案

1、首套房或卖或押，取决于成交的速度（押更好，心态稳，降低踏空概率）；

2、打新为主，二手为辅（笋盘、潜力盘），新房就那几个，谁快选谁，锁定几个对的上眼的楼盘，集中火力，盘看多了，人就疲了；

3、二手区域优先级 前海 > 深圳湾 > 宝中 > 科技园 > 碧海 > 蛇口 > 福田（香蜜湖、景田） > 新安；

4、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段至少中4~5个；

5、7月中旬前上车，8月之后变数多。

楼盘筛选

一手选择

南山：润四（大冲）、 新天鹅堡（华侨城，少量存量）、 新世界临海揽山（蛇口）、晗山悦海（蛇口，160平起）

宝安：盛意家园（宝中）、御龙湾6栋（碧海）、大悦城（新安）

福田：海德园（香蜜湖）

二手选择

宝中

• 天健时尚
• 西岸官邸
• 金泓凯旋城
• 宏发领域
• 天悦龙庭
• 西城上筑
• 第五大道
• 幸福海岸

其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。但宝中的学校都比较一般。

前海南片区（南海中学）：

• 鼎太丰华四期
• 诺德假日
• 阳光玫瑰园

科技园

• 科苑学里（文华） 2005，有点旧，小区保养一般
• 华润城（科华）次新+打新
• 阳光带滨海城（南外高新） 2003
• 海怡东方花园（南外高新） 2003
• 岸芷汀兰（南外高新）2012，可看深圳湾总部、春蚕体育馆，12/3/4w

前海自贸区

• 前海时代
• 招商领玺

蛇口

• 半岛城邦四期五期新盘（南外滨海）
• 南海玫瑰园（育才太子湾）

后海

• 蔚蓝海岸二期（北师大）
• 后海理想雅园
• 海境界（育才）
• 漾日湾畔（南二外）
• 太古城（深圳湾）
• 海怡湾（深圳湾）

后海总部基地

• 红树西岸
• 中信红树湾（少量2房户型）