二手房指导价对深圳楼市影响的思考
最近上知乎，总是给我推二手房指导价相关的问答。去年写了几篇关于深圳楼市的思考，就给我打上这么鲜明的标签？
翻看了一些问答，大多不太靠谱。问题最多的是“二手房指导价出台深圳房价会跌么？”
我看这个问题本身就有问题。跌的是深圳均价？还是你关注的楼盘？
深圳楼市分化逐年加剧，高的20、30，甚至40还要抢，便宜的3、4老破旧，看不上。城市均价就是个数字，个人买房没有任何价值，但对管理和调控有参考意义。所以只给一个横盘或是上涨、下跌结论的全是耍流氓。
我16年9月买房，当时刚签完合同后的一周出台调控，对购房资格进行限制。政策一出就很崩溃，想：完了，高位接盘，房子要跌，就算不跌横盘实际上也是亏损。可实际呢？持续温和上涨。2020年中暴涨一波，在中位卖了迅速置换，刚好赶在715调控前。持有3年半，算了算年化45%。
关于指导价的几点思考：
1、压制春节小阳春
指导价发布时间很有意思，2月8号，还有3天除夕。一夜间，深圳所有二手房的公开价格只剩指导价。由于疫情影响，今年留在城市过年的人数一定创新高，三四线城市房地产的小阳春转移到一二线城市，深圳这个时候出台指导价又不出实施细节，我认为目非常明确，压制春节期间的小阳春行情，让子弹飞一会。
指导价是大事，放风出来，测试市场反应，估计节后也不会很快出实施细节，牵扯了太多的利益相关方。
2、看空者可能要失望了
如果你是看空深圳楼市，对不起，可能会让你失望了，因为不符合所有人的利益，即使无房者，也是买涨不买跌的，看打新日光盘就知道了。抱着这样的思想的，大部分是想投机上车的。
指导价目的是稳定上涨幅度，预计会重回16年10月后的走势。
3、执行松紧是关键
深圳楼市几乎年年调控，本意虽好，却抵不过上涨预期，加上各种有意无意的漏洞，越调控越涨。指导价是一道杀手锏，是否有效，要看执行细节和力度。灰度是普世逻辑，指导价过于刚性和霸道，一刀切砍下去，伤害到谁？能砍多久？这是一场博弈。尤其是大城市，在新一轮抢人大战的背景下，挤走的这些人，有大把城市盯着。
指导价的卡控点无非是银行和国土局，前者卡贷款，后者卡过户。先看贷款，指导价里的价格是一刀切的，买过房子的都知道，价格不可能完全一刀切，不同楼层、楼栋、朝向、景观、格局都会影响成交价，就连新房，也不是全一个价吧？就算按指导价执行，大概率会预留弹性，比如允许上浮30%，这样操作空间就出来了，但高评高贷一定会受到限制。
过户卡控？更是行不通，法律的事，能说改就改么？这不是明显的倒退和赶人走么？
4、高端盘小圈子化
高端盘在指导价中偏差最大，至少50%以上，比如恒裕、华润城、双玺等热盘，限高到13.2w，网红半岛3居然定为11.6w，有些有趣。这类盘无论成交价还是放盘信息以后会很难从贝壳、乐有家等公开平台上获取，信息多在中介小圈子内流转，越发的不透明，重回由中介牵线搭桥的时代，博弈加剧。
这些盘的特点是绝大部分卖家不缺资产，毕竟当年开盘抢购时，常人很难染指，除非资金链断裂的黑天鹅事件，捡漏同样可遇不可求。
之前看到一篇知乎说自从715之后华润城就没有一套成交。很可笑，我的租客前段时间刚买了润府，成交价比715前高了10%，但这些信息都没上公网，可能无知才无畏吧。
高端盘核心在稀缺性，无论是位置、学位、景观、配套亦或是圈层，一套一价，易于炒作。所以甭指望指导价能起到拉低价格的作用，只是“拉”没了成交信息，给想在这些地点置业的小伙伴增加了些许难度罢了。
假设将半岛3的11.6作为高端盘的分水岭，可看到只有南山和福田两个片区，而其中南山占据大半边江山，香蜜湖片区是豪宅最密集的区域。
如果只看13.2w，仅剩下南山，不愧是深圳价格高地，超半数位于粤海街道。
5、刚需盘依然坚挺
刚需盘价格偏差度基本在30%以内，各区都有刚需盘。我上套房算在其列，成交价与指导价偏差15%，再看现在的挂盘价偏差高达30%左右。在刚需盘中，指导价反而起到了信息透明的作用，对卖家而言，便于将自家房子与周边横向对比，明确价格定位。对买家而言，可以评估卖家价格与指导价的偏差，心里有数。
但刚需盘卖家为何要卖？一般两个原因：
- 置换改善；
- 投资变现；
对于前者一般会采用“骑驴找驴”的策略，否则出了“一旦下车，高攀不起”的乌龙可就不好玩了。卖价和时间是成正相关的，挂盘越高时间越长，所以价格多多少少可以做些退让。改善住房有买房压力，价格难有大的让步，最多是税费、赎楼可以帮助买家分担。
对于后者，投资者一般主要考虑收益率，只要是真心卖，价格空间反而相对可谈。除非现金流告急的才会略低于市场价快速变现，但这种可遇不可求，信息还没公开就被抢走了，对于大部分买家没任何意义。 这两种都是真心要卖的，在平台上挂个指导价，谈合约时再提价，网上价格基本失去意义。刚需盘中不诚心卖，却挂高价看看的卖家是重点打击对象，有一定调控价值的。
6、老破小老破旧的自住价值
这类房子成交价与指导价基本一致，其实就是没有炒作空间，被深圳这片土地被动带起的价格，反而体现了深圳房子真实的自住价格。但有什么用呢？如果有钱，有谁愿意买这类住房？搏拆迁么？
呵呵…
